Che ne facciamo del tuo mutuo? (aggiornamento ottobre 2019)

Come posso fare se ho un mutuo da diversi anni e volessi aggiornare il tasso?

Le strade da percorrere possono essere di due tipi:

1. contattare la tua banca, quella con cui hai il mutuo, per chiedere una revisione delle condizioni per aggiornarle con i tassi attuali di mercato. Questa ipotesi potrebbe avere un indubbio vantaggio per te perché la banca per mantenere il cliente e il mutuo potrebbe “ritrattare” il tasso applicandoti delle condizioni più favorevoli;

2. trasferire il mutuo in un’altra banca. La surroga è un istituto introdotto nell’ordinamento bancario nel 2007 e offre l’opportunità di trasferire il mutuo da una banca ad un’altra in totale esenzione di costi per il cliente. Si, hai capito bene! Tutti i costi per l’istruzione della pratica, la perizia, il notaio se li accolla la nuova banca che ha tutto l’interesse a portare con se un cliente nuovo e sicuramente affidabile poiché fino a quel momento è stato perfettamente solvibile.

Acquistare una nuova casa o ristrutturarne una vecchia richiede una quantità di denaro da spendere in poco tempo. Nel caso tu sia stato previdente ed hai risparmiato abbastanza per poter far fronte a questa spesa non avrai problemi ad affrontare questo “investimento”.

Diversamente se non sei riuscito a mettere da parte abbastanza denaro ma vuoi comunque affrontare questa spesa, ti dovrai rivolgere ad una banca per chiedere un mutuo.

Il mutuo non è altro che un contratto tra te e la banca, stipulato da un notaio, in cui la banca è disposta a trasferirti una cifra immediatamente a condizione che tu restituisca la stessa cifra, aumentata degli interessi, in 10, 20 o 30 anni in piccole rate.

I presupposti per avere a disposizione il denaro sono diversi:

1. Perchè? Devi documentare alla banca come utilizzerai questi soldi quindi qual’è il tuo progetto di spesa;

2. Come? Devi dimostrare alla banca che sarai in grado di restituire il denaro;

3. Quando? Va concordata la durata del mutuo.

Il processo che stabilisce se tutta la documentazione è in regola e quindi se il mutuo sarà o meno erogato si chiama istruttoria. Qui la banca, per mezzo dei documenti prodotti dal cliente e dalle ricerche che fa autonomamente delibera se il cliente è idoneo per accordargli la sua fiducia “prestandogli” del denaro.

Quindi ci si reca dal notaio per stipulare l’atto di mutuo. L’atto di mutuo non è altro che il “contratto” tra cliente e banca in cui si formalizzano tutti i dettagli relativi alle controparti, all’oggetto della garanzia, alle condizioni stabilite per la restituzione del capitale erogato e agli interessi praticati dalla banca. La normativa italiana prevede che l’atto di mutuo venga sottoscritto di fronte a un notaio sotto forma di atto pubblico.

L’atto è un “titolo esecutivo”, perché a seguito della stesura di questo documento, il contratto di mutuo sarà totalmente operativo.

Con la sottoscrizione dell’atto pubblico, davanti al notaio, si dà avvio all’esecuzione del contratto di finanziamento. Il notaio procede all’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile oggetto del progetto del cliente (immobile da acquistare o da ristrutturare), sul quale la banca avrà un diritto reale. In pratica se il cliente sarà insolvente la banca potrà fare rivalsa sull’immobile.

Per questo motivo difficilmente una banca concede un mutuo su un immobile non ancora terminato (di solito un immobile può essere oggetto di ipoteca a favore della banca se sono stati posizionati i muri esterni e se sono stati montati gli infissi).

In caso di ristrutturazione la banca trasferisce il capitale direttamente al suo cliente, in modo che egli possa pagare i suoi fornitori e prestatori d’opera. L’erogazione può avvenire in vari momenti man mano che i lavori procedono. Si tratta, in questo caso, di una erogazione a seguito dello stato di avanzamento dei lavori. Diversamente trasferisce totalmente il capitale al venditore dell’immobile in caso di acquisto.

Da questo momento inizia a decorrere il periodo di rimborso del prestito che avverrà secondo i tempi e i modi stabiliti nel contratto di finanziamento, riepilogati nel piano di ammortamento allegato all’atto.

Il meccanismo di rimborso prevede che ogni rata versata dal cliente sia composta da una parte che va a rimborsare il capitale e una parte di interessi. Questo meccanismo chiamato ammortamento alla francese è in uso per fornire al cliente la possibilità di avere delle rate costanti (in ipotesi di tasso costante…ma questo lo vedremo tra qualche riga).

Piano di rimborso di un mutuo.

Come possiamo notare dall’immagine, partendo da un capitale erogato di € 200.000, man mano che vengono versate le rate il capitale residuo diminuisce fino ad azzerarsi al termine del mutuo.

Noterai che alla riduzione del capitale residuo non concorre il 100% della rata ma soltanto la quota interessi. Inoltre al passare dei mesi la quota capitale aumenta mentre la quota interessi si riduce.

Questo avviene per due fattori:

1. il capitale residuo è inferiore: gli interessi vengono calcolati su una cifre più bassa

2. il tempo che rimane è inferiore: gli interessi sono calcolati su un periodo minore di durata.

Un altro aspetto prettamente “tecnico” da tenere presente e che capita sovente di sbagliare a chi ha un mutuo è il calcolo della cifra che dovrebbe pagare per estinguere anticipatamente e definitivamente il mutuo.

Spesso si moltiplica il valore della rata per il numero delle rate rimaste mentre nel caso decidessi di estinguere anticipatamente il tuo mutuo non devi pagare gli interessi per le rate residue. Pertanto la cifra corretta è quella che trovi nelle contabili che la banca ti invia ogni mese e dove il capitale residuo è calcolato in modo puntuale.

Gli interessi: Tasso fisso e tasso variabile.

La banca per prestarti dei soldi ti chiede in cambio degli interessi (contenuti in ogni rata che paghi) che sono calcolati in funzione di alcuni parametri ricorrenti:

• Importo;

• Durata;

• Tasso di interesse. 

Abbiamo parlato approfonditamente di importo e durata. Vediamo ora come vengono calcolati gli interessi.

Le principali tipologie di mutuo sono quelle che hanno interessi a tasso fisso o a tasso variabile.

La tipologia a tasso fisso usa come parametro per l’indicizzazione iniziale l’Eurirs e prevede che per tutta la durata del mutuo il tasso sia lo stesso. La prima rata sarà identica all’ultima anche se il mutuo dovesse durare 30 anni.

Vantaggi: hai la sicurezza di non avere sorprese per tutta la durata del mutuo.

Svantaggi: il tasso fissato inizialmente sarà più elevato rispetto al variabile.

La tipologia a tasso variabile si avvale di un meccanismo in cui il tasso è parametrato ad un indice di mercato che varia ogni giorno. Di solito questo indice corrisponde con l’Euribor a 1 mese o a 3 mesi.

Vantaggi: inizi il mutuo con una rata di partenza più bassa. La tua rata sarà sempre aggiornata ai tassi di mercato.

Svantaggi: in caso di aumento marcato dei tassi la rata aumenta di conseguenza.

A questi parametri la banca aggiunge una percentuale, cosiddetta “spread”, che corrisponde alla sua commissione.

Aggiornamento tassi a ottobre 2019.

Come puoi osservare dall’immagine sopra, nel momento in cui scrivo, il tasso euribor è negativo. Questa situazione di mercato che si sta verificando da molti mesi, è alquanto anomala e, soprattutto, inaspettata. Infatti il ribasso che ha portato in negativo i tassi di interesse grazie al Quantitative Easing operato dalla BCE di Draghi, sta permettendo a moltissimi risparmiatori con mutui a tasso variabile di pagare delle rate molto basse rispetto ad alcuni anni fa.

Per contro ci sono moltissimi risparmiatori, titolari di mutui, che volendo stare più tranquilli, hanno sottoscritto a suo tempo mutui a tasso fisso con tassi che, ad oggi, sono andati fuori mercato.

Mi capita di analizzare mutui con tassi di interesse anche superiori al 5% di interesse quando oggi sul mercato troviamo tassi che vanno fino allo 0,65%  per il fisso e allo 0,45% per il variabile

(aggiornamento ottobre 2019).

Se stai pagando il mutuo posso aiutarti ad affrontare in modo serio e costruttivo le opportunità  per ridurre la rata e risparmiare denaro.

E’ il modo più intelligente per ottimizzare il mutuo che hai in essere ed evitare che un rialzo della rata possa metterti in difficoltà in un prossimo futuro!

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A presto.

Andrea Rosettani

Papà di Alessandro e Jacopo, marito di Simona, abito a Porto S.Elpidio. Aiuto Imprenditori e Professionisti a proteggere la loro ricchezza. Lo faccio attraverso una attenta e costante analisi di tutto il patrimonio finanziario, immobiliare e di impresa, compresi i rischi NON finanziari.

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